શું તમને ખબર છે મકાન માલિક અને ભાડુત વચ્ચે ૧૧ મહિનાના જ કરાર શા માટે થાય…??

ટૂંકા ગાળાના એક વર્ષથી ઓછા કરારનું રજીસ્ટ્રેશન કરવાની જરૂર રહેતી નથી સ્ટેમ્પ ફીની બચત અને પરસ્પરની જવાબદારી માંથી મુક્તિ આપે છે ૧૧મહિનાના કરાર

હિન્દી ફિલ્મ “લવ સ્ટોરી” માં એક ગીત છે દેખો મેને દેખા હૈ એક સપના ફૂલો કે શહેર મેં હો ઘર અપના.. દરેકના જીવનમાં એક સપનું હોય છે કે પોતાના ઘરનું ઘર હોય પરંતુ ઘરના ઘર સુધીની મંઝિલ સુધી પહોંચવા માટે ભાડાના મકાનમાં પણ જિંદગી વિતાવી પડે છે રહેણાંક અને વ્યવસાયિક ધોરણે ભાડાના મકાનના વ્યવહારો સામાન્ય હોય છે પરંતુ આપણા દેશમાં કેટલાક નિશ્ચિત કારણોસર ભાડું તો ન અપાયેલા વિશેષ અધિકારના કારણે મકાનમાલિક અને ભાડું તો ના વ્યવહારમાં જોકાનુંની ગૂંચ ઊભી થાય તો હંમેશા કાયદો અને ન્યાય ભાડુંતની તરફેણ મા જ હોય છે,

દેશ આઝાદ થયું ત્યારે સામાજિક સમરસતાને અમીર ગરીબના ભેદ ઓછા થાય તે માટે તેની જમીન અને રહે તેના મકાન નો કાયદો અમલમાં લાવવામાં આવ્યો હતો પરંતુ હવે આઝાદીને 75 વર્ષનો સમય વીતી ગયો છે ત્યારે ભારતની સાથે સાથે મકાન માલિકો ના હિતને પણ ધ્યાને લેવાનો સમય આવી ચૂક્યો છે આપણને હજુ એ વાતની ખબર નથી કે શા માટે મકાન માલિક અને ભાડું તો વચ્ચેના નવા કરારમાં ૧૧ મહિનાની મુદત નિશ્ચિત કરવામાં આવી છે આજે કાયદાની રીતે આ વિષય આપણે ચર્ચામાં લઈ રહ્યા છીએ

ભાડા પર રહેવા માટે હવે માટે ભાડૂતોએ ચોક્કસ સમય માટે મકાનમાલિક સાથે ભાડા કરાર કરવો પડે છે અને સામાન્ય રીતે મોટી સંખ્યામાં સંખ્યામાં મકાનમાલિકો દ્વારા ઉપયોગમાં લેવાતો સૌથી સામાન્ય સમયગાળો૧૧ મહિનાનો હોય છે. શું તમે ક્યારેય વિચાર્યું છે કે આવા ભાડા કરાર માત્ર ૧૧ મહિના માટે જ શા માટે છે?

જો ભાડુઆત અને મકાન માલિક વચ્ચેનો કરાર એક વર્ષથી ઓછી હોય તો રજીસ્ટ્રેશન કરાવવાની જરૂર નથી રજીસ્ટ્રેશન એક્ટ, ૧૯૦૮ની કલમ ૧૭ ની જરૂરિયાતો અનુસાર , એક વર્ષથી વધુ ન હોય તેવી મુદત માટેનો લીઝ એગ્રીમેન્ટ ફરજિયાત રીતે નોંધણીપાત્ર નથી. આનો અર્થ એ છે કે ૧૨ મહિનાથી ઓછા સમયગાળા માટેના ભાડા કરાર નોંધણી વિના કરી શકાય છે. ડીએસકે લીગલના પાર્ટનર નિરજ કુમાર કહે છે, “આ વિકલ્પ ની પરિસ્થિતિ પક્ષકારોને સબ-રજિસ્ટ્રારની ઑફિસ સમક્ષ દસ્તાવેજ નોંધણી કરાવવાની અને રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જની ચુકવણી કરવાની જરૂરિયાત રહેતી નથી. ”

કાનૂની પ્રક્રિયા અને અડચણ ટાળવા માટે, મકાનમાલિકો ૧૧મહિનાની ભાડૂતી વહેવારને પસંદ કરે છે. “એક લીઝમાં જ્યાં કાર્યકાળ લાંબા ગાળા માટે હોય છે, ઘણી વખત ભાડા શરતોઅને મુદતનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે જે ભાડા નિયંત્રણ કાયદા હેઠળ અન્ય પક્ષ (ભાડૂત) દ્વારા ભાડૂત ના હક અધિકાર ને પ્રસ્થાપિત કરે છે જે ભાડું તો માટે ફાયદા કારક બને છે મકાન માલિક અને ભાડું તના વિવાદના કિસ્સામાં આખરે લાંબી કોર્ટ લડાઈ તરફ દોરી શકે છે,” BankBazaar.comના જનરલ કાઉન્સેલ સૌમી ભટ્ટ કહે છે. 11 મહિનાના કરારમાં નોંધણી કરવાની કોઈ જરૂર નથી અને તેનાથી ભાળા કરારની ખર્ચો ને રજીસ્ટ્રેશન ફી બચી જાય છે આ કારણે મકાન માલિક અને ભાવતો વચ્ચે ૧૧ મહિનાની મુદતના કરાર થાય છે અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી થી લઈ ભાડું તો ને કાયમી હક દેવાના પડકાર જનક પરિસ્થિતિનો આપોઆપ ઉકેલ આવી જાય છે

11 મહિનાના ટૂંકા ગાળાનાભાડા કરારને નોટરાઇઝ કરવાની જરૂરિયાત રહેતીનથી, તે જ કરારનો અમલ કરતા પક્ષકારોની અધિકૃતતા સ્થાપિત કરવામાં મદદ કરે છે.” આ કારણે ઘણા લોકો ભાડા કરારને ખાલી નોટરાઇઝ કરે છે.

11-મહિનાના કરારથી કોને વધુ ફાયદો થાય છે — મકાનમાલિક કે ભાડૂત?
11-મહિનાના ભાડા કરાર મકાનમાલિકની તરફેણ કરે છે જ્યારે તે ટૂંકા ગાળામાં કરારને સમાપ્ત કરવાની વાત આવે છે. કુમાર કહે છે, “મકાનમાલિકને ભાડાની રકમ વધારવાની તક મળે છે. ઉપરાંત, સંભવિત વિવાદો અને મુશ્કેલીઓ ટાળવા માટે, મકાનમાલિકો પોતે જ ટૂંકા ગાળાના એટલે કે૧૧ મહિનાનાભાડા કરારને પસંદ કરે છે જે ટૂંકા ગાળા માટે હોય છે,” કુમાર કહે છે.

નોન-રજિસ્ટર્ડ કરાર રદરાખવામાં સરળ છે જે ફક્ત નોટરાઇઝ્ડ છે. ૧૧મહિનાના લીઝ કરારને ૧૧ મહિના પછી સામાન્ય એક મહિનાની નોટિસ દ્વારા સમાપ્ત કરી શકાય છે. સુપ્રીમ કોર્ટના ભૂતપૂર્વ ન્યાયાધીશ અને વકીલ ભરત જણાવે છે કે, ૧૧ મહિનાની નોટરાઇઝ્ડ લીઝ મકાનમાલિકને વધુ રાહત આપે છે કારણ કે ભાડું બજાર દર અનુસાર સેટ કરી શકાય છે અને નિયમિત ધોરણે તેમાં સુધારો વધારો કરી શકાય છે . ”

આવી વ્યવસ્થાથી ભાડૂતને વધુ ફાયદો થાય છે તેવી ચર્ચા કરતાં ચુગ કહે છે, “જો તે અમલમાં મૂકતા પક્ષકારો વચ્ચે લીઝ કરારમાં ખાસ સંમતિ ન હોય, તો લાગુ પડતી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવવાની જવાબદારી પટેદારની છે. ત્યારબાદ, નાણાકીય દૃષ્ટિકોણથી, ભાડૂતને ૧૧મહિનાના કરારથી વધુ ફાયદો થાય છે કારણ કે તે લાગુ પડતી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી ભરવાની જવાબદારીને ટાળી શકે છે.”

કાનૂની દૃષ્ટિકોણથી, નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરાર, જો અન્યથા નોંધણીની જરૂર હોય, તો કાયદાની અદાલતમાં પુરાવા તરીકે અસ્વીકાર્ય છે. કુમાર કહે છે કે તેથી, ભાડૂત અનરજિસ્ટર્ડ કરારનો ઉપયોગ કરી શકતા નથી.

જો કે, નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરારને ગેરકાયદેસર દસ્તાવેજ તરીકે અમન્ય કરી શકાય નહીં. ભટ્ટ કહે છે, “અત્યાર સુધી, ૧૧મહિનાના નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરારનો મુસદ્દો તૈયાર કરવો કાયદેસર અને માન્ય છે. જો કોઈ વિવાદ ઊભો થાય, તો આ કરારોને પુરાવા તરીકે પણ રજૂ કરી શકાય છે,” ભટ્ટ કહે છે. સામાન્ય રીતે પબ્લિક નોટરી દ્વારા આવા ભાડા કરારનો મુસદ્દો તૈયાર કરવા માટે રૂ. ૧૦૦/૨૦૦ ના સ્ટેમ્પ પેપરનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે.

જો કે, લાંબા ગાળાના કરારો વધુ સુરક્ષિત છે અને બંને પક્ષોને વધુ અધિકારો અને ફરજો આપે છે, ભટ્ટ કહે છેરજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર વિવાદના કિસ્સામાં માન્ય પુરાવાને રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરારની ગેરહાજરીમાં, જો મિલકતને કોઈ નુકસાન થાય છે, તો મકાનમાલિકને ભાડૂત પાસેથી રકમ વસૂલવામાં મુશ્કેલી પડી શકે છે. કુમાર કહે છે કે બિન-નોંધાયેલ ભાડા કરાર, અદાલતોમાં અસ્વીકાર્ય હોવાને કારણે, પક્ષકારોને ભાડા કરાર હેઠળ તેમના અધિકારો જેમ કે ખાલી કરાવવાની નોટિસ, ની બજવણી માં આ પડકાર રહેવાથી.તે હંમેશા સલાહભર્યું છે કે પક્ષકારોએ તેમના દ્વારા અમલમાં મુકવામાં આવેલા ભાડા કરારો પર જરૂરી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવવી જોઈએ, પછી તે ૧૧-મહિનાના લીઝ માટે હોય કે લાંબા સમય માટે. “પક્ષો માટે ઓછામાં ઓછા ૧૧ મહિના માટે રહેણાંક ભાડા કરારનો અમલ કરવો ફાયદાકારક છે જેથી અન્ય પક્ષ અધિકારો અને લાભો સાથે દખલ ન કરે અને ભાડૂતો અને માલિક બંને પર બંધનકર્તા અને લાગુ કરી શકાય તેવી જવાબદારીઓ બનાવે,” કહે છે.

. શા માટે લાંબા ગાળાના ભાડૂતોએ નોંધણી માટે જવું જોઈએ?

જ્યારે તમે લાંબા ગાળાની ભાડુઆત રાખવાનું આયોજન કરી રહ્યા હોવ ત્યારે નોંધાયેલ ભાડા કરારવધુ સારું છે. “જો પક્ષકારો લાંબા સમય સુધી ભાડુઆત વ્યવહાર સંબંધની ઈચ્છા ધરાવતા હોય, તો તેઓએ તેની નોંધણી કરાવવી જોઈએ. જેનાથી બંને પક્ષો પરસ્પર વચ્ચે થયેલા કરારને વફાદાર રહે અને ભાડા પટ્ટાની બંને બાજુના હિત ધરાવતી પરિસ્થિતિ અને શરતોનું પાલન કરે,” દાખલા તરીકે, ભાડૂત પાંચ વર્ષના સમયગાળા માટે જગ્યા લે છે અને તેના આધારે નોંધપાત્ર રોકાણ કરે છે, તેણે લીઝ કરાર રજીસ્ટર કરાવીને તેના અધિકારોનું રક્ષણ કરવું જોઈએ.

કારણ કે જો તે નોંધાયેલ ન હોય અને માત્ર નોટરાઇઝ્ડ હોય, તો મકાનમાલિક, પાંચ વર્ષની મુદત હોવા છતાં, કોઈ પણ કારણ આપ્યા વિના અને કોઈપણશરત ભંગ કર્યા વિના, એક મહિનાની નોટિસ આપીને ભાડૂતસાથે ના કરાર તરીકે ગણવાનો પ્રયાસ થાય તો કોડ દ્વારા આવા પ્રયાસોને માન્યતા આપવામાં આવતી નથી અને ભાડૂતના હકનું હીત જળવાય છે કોર્ટ મકાન માલિક ની વાત માન્ય રાખતી નથી આ કારણે મોટાભાગે ભાડા કરાર નોંધવાની પળોજણમાં પડવા કરતા ૧૧ મહિનાનો કરાર કરવામાં આવે છે